Un análisis comercial de ventas comparables se gana o pierde por la precisión del código de uso. Un almacén y un edificio de oficinas pueden estar en lotes adyacentes con el mismo precio por pie cuadrado, y el magistrado descartará ambas comparables si no coinciden con el código de uso DOR del inmueble en cuestión.
Empieza con el código de uso DOR
El Departamento de Ingresos de Florida agrupa las parcelas comerciales en unos quince códigos de uso: 1700 (oficina), 1100 (tienda departamental), 1200 (centro comercial comunitario), 4810 (industrial ligero / almacén), 3900 (hoteles), y una larga cola. La oficina del Tasador asigna el código según el uso principal a la fecha de gravamen. Tu conjunto de comparables debe coincidir: un inmueble con código 4810 no se compara con una venta 1700, sin excepciones.
Radio geográfico
Por defecto, una milla en submercados urbanos, tres millas en suburbanos y de condado-completo solo cuando el código de uso es lo bastante raro como para que no haya comparables cercanas. El magistrado te preguntará por qué elegiste tu radio. Apunta a carreteras arteriales, distritos escolares o zonas de zonificación que definan el submercado.
Ajustes por tiempo, tamaño y condición
Ajusta cada venta hacia el 1 de enero del año fiscal usando un índice de ventas apareadas o una tendencia publicada del condado (el DOR publica estudios anuales de tasa de ventas). Ajustes por tamaño de ±5–15% por cada 10% de desviación son convencionales. Los ajustes por condición requieren una base documentada: pies cuadrados renovados, fotos o un anexo del DR-486 que describa la diferencia.
Ventas a excluir
Descarta transferencias intra-LLC, sale-leasebacks con arrendamiento por debajo del mercado, ventas por escritura fiscal, ejecuciones (a menos que el inmueble en cuestión esté también en dificultades) y cualquier venta con código de descalificación DOR. El campo SDF del condado es tu guía; explica cada exclusión por escrito si no es obvio.
Ponderar el valor indicado
El promedio ponderado es convencional: asigna pesos proporcionales a la calidad de la comparable, donde la coincidencia más estricta de código de uso, menor distancia y fecha más reciente aumentan el peso. Tu Anexo A del DR-486 debe mostrar el valor indicado ponderado y la matemática que lo produjo.