Cómo funciona el VAB de Duval.
Duval procesa cerca de 400K parcelas — almacenes, edificios de oficinas, plazas comerciales y patios logísticos. La Junta de Ajuste de Valores (VAB) escucha apelaciones contra la determinación de valor justo del condado. Si el número de tu aviso TRIM no se parece a lo que la propiedad vendería hoy, tienes 25 días desde la fecha del envío para presentar un DR-486.
El estatuto que crea este derecho — Fla. Stat. § 194.011 — fue escrito para dueños representados por sí mismos. El formulario es de una página. La audiencia es corta. El estándar que aplica el magistrado especial es el valor justo al 1 de enero del año fiscal, el mismo que usó el tasador del condado. Ese estándar está en § 193.011.
"El contribuyente tendrá derecho a una determinación por parte de la junta de ajuste de valores sobre la petición de alivio de la valoración determinada por el tasador."— Fla. Stat. § 194.301(1)
Homestead, Save Our Homes y el límite del 10% no-homestead
Tres límites trabajan juntos en propiedades residenciales en Florida. Save Our Homes (§ 193.155) limita el crecimiento del valor evaluado en homestead al 3% anual o el CPI, lo que sea menor. El límite del 10% no-homestead (§ 193.1554) limita el crecimiento en segundas casas y alquileres. Ambos se anclan en la adquisición o el cambio calificador más reciente. Cuando apelas, el magistrado evalúa primero el valor justo; el valor evaluado solo importa si el cálculo del límite es incorrecto o si puedes demostrar que el valor justo está sobrevalorado.
Qué preparamos para ti
No comparecemos ante el VAB. Preparamos un paquete DR-486 completo bajo tu firma: la petición, un Anexo A de ventas comparables, una narrativa escrita ligada a los criterios estatutarios de valor justo y — si presenta un CPA o un corredor — una autorización DR-486POA. Tú lo entregas en persona o lo subes por el portal del VAB de Duval. La tarifa de $15 se paga al presentar.
Después de presentar la petición
El secretario del VAB programa una audiencia ante un magistrado especial dentro de 90 días, normalmente entre octubre y enero. La mayoría de las peticiones comerciales en Duval se escuchan en menos de 25 minutos; el magistrado revisa tu evidencia, la evidencia del tasador y hace algunas preguntas. Las decisiones llegan por escrito en 30 a 60 días. Si ganas, la valoración corregida pasa al rollo certificado final en primavera y tu factura de impuestos refleja el nuevo valor justo.