Cómo funciona el VAB de Miami-Dade.
El padrón fiscal certificado de Miami-Dade tiene cerca de 940K parcelas. La Junta de Ajuste de Valores (VAB) escucha apelaciones contra la determinación de valor justo del condado. Si el número de tu aviso TRIM no se parece a lo que la propiedad vendería hoy, tienes 25 días desde la fecha del envío para presentar un DR-486.
Los conteos de parcelas son aproximados (total de bienes raíces), según el rol de impuestos certificado más reciente de cada Tasador del condado (2024–2025).
El estatuto que crea este derecho (Fla. Stat. § 194.011) fue escrito para dueños representados por sí mismos. El formulario es de una página. La audiencia es corta. El estándar que aplica el magistrado especial es el valor justo al 1 de enero del año fiscal, el mismo que usó el tasador del condado. Ese estándar está en § 193.011.
"El contribuyente tendrá derecho a una determinación por parte de la junta de ajuste de valores sobre la petición de alivio de la valoración determinada por el tasador."Fla. Stat. § 194.301(1)
Tipos de propiedad residencial que cubrimos
Preparamos peticiones de valor para casas unifamiliares, condominios y townhomes. Una apelación residencial gira en torno al valor justo: argumentamos que el valor justo de tu casa al 1 de enero está demasiado alto usando ventas recientes entre partes independientes de tu propio vecindario, ajustadas por tamaño, edad y condición bajo los factores del § 193.011. El magistrado evalúa primero el valor justo, así que un buen argumento de ventas comparables es lo que mueve el número. No litigamos el límite Save Our Homes ni exenciones, que siguen un proceso separado.
Qué preparamos para ti
No comparecemos ante el VAB. Preparamos un paquete DR-486 completo bajo tu firma: la petición, un Anexo A de ventas comparables, una narrativa escrita ligada a los criterios estatutarios de valor justo y (si presenta un CPA o un corredor) una autorización DR-486POA. Tú lo entregas en persona o lo subes por el portal del VAB de Miami-Dade. La tarifa de $15 se paga al presentar.
Después de presentar la petición
El secretario del VAB programa una audiencia ante un magistrado especial dentro de 90 días, normalmente entre octubre y enero. La mayoría de las peticiones en Miami-Dade se escuchan en menos de 25 minutos; el magistrado revisa tu evidencia, la evidencia del tasador y hace algunas preguntas. Las decisiones llegan por escrito en 30 a 60 días. Si ganas, la valoración corregida pasa al padrón certificado final en primavera y tu factura de impuestos refleja el nuevo valor justo.